Le logement écologique menace l’accès au logement abordable — mais ce n’est pas une fatalité

La crise du logement et la crise climatique s’enchaînent dans un cercle vicieux.

Le secteur du logement est responsable d’environ un quart des émissions mondiales de carbone, aggravant le réchauffement climatique tant par l’énergie nécessaire au fonctionnement des habitations que par l’énergie consommée dans la construction et la démolition. Cela contribue à un climat qui se réchauffe et devient plus imprévisible, ce qui rend le logement plus cher ou malsain en raison de la chaleur excessive, de l’augmentation des coûts d’assurance ou pire. Les catastrophes liées au climat sont déjà devenues le principal facteur de déplacement interne, forçant près de 20 millions de personnes chaque année à quitter leur domicile. À mesure que le niveau de la mer monte, les catastrophes naturelles deviennent plus fréquentes et intenses, et le changement climatique nourrit sécheresse et conflits : les chercheurs estiment que 1,2 milliard de personnes pourraient être déplacées dans le monde d’ici 2050.

Bien que le Sud global soit appelé à supporter le plus lourd fardeau, l’Europe sera aussi touchée. Non seulement ses pays devront faire face aux effets directs du changement climatique sur leur population, mais ils devront aussi gérer un afflux de réfugiés climatiques. Cela se déroule alors même qu’une crise du logement persiste, à la fois au niveau mondial et au sein de l’UE, où plus d’un citoyen sur dix dépensait en 2021 plus de 40 % de son revenu disponible pour se loger.

Il est urgently nécessaire de s’attaquer aux crises mutuellement renforcées du logement et du changement climatique, et l’Europe a un plan pour réduire de 60 % les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments d’ici la fin de la décennie.

Il est urgent de s’attaquer aux crises mutuellement renforcées du logement et du changement climatique, et l’Europe dispose d’un plan pour réduire les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments de 60 % d’ici la fin de la décennie. Comme les bâtiments représentent 36 % des émissions de gaz à effet de serre de l’UE, atteindre ces objectifs sera crucial pour atteindre les objectifs climatiques globaux. Mais si ces objectifs sont abordés de la mauvaise manière, ils pourraient aggraver la crise du logement et les inégalités.

Plus efficace, plus cher ?

On dit souvent que les rénovations écoénergétiques apportent des économies à long terme pour les locataires puisqu’elles réduisent les coûts de chauffage et de climatisation. Mais les études montrent une réalité bien plus nuancée. En Suède, où les frais de chauffage sont à la charge des propriétaires, des chercheurs ont examiné ce qui s’est réellement passé chez les locataires dont les logements ont bénéficié de travaux de réhabilitation énergétique entre 2013 et 2019.

La bonne nouvelle est que des rénovations modestes et écologiquement responsables se traduisent par un relâchement financier pour les locataires. Cependant, pour des projets à grande échelle, le fardeau financier s’est nettement déplacé vers les locataires. Les locataires à faible revenu, dont les logements sont souvent moins performants sur le plan énergétique et qui ont le plus besoin de rénovations pour répondre aux exigences minimales de performance énergétique de l’UE, ont supporté une part disproportionnée du coût. Plus précisément, les ménages ayant subi des rénovations vertes importantes ont vu leurs loyers – y compris les coûts de chauffage – augmenter de plus de 30 %. À titre de comparaison, la hausse des loyers pour les logements sans rénovations s’élevait à environ 12 %. Et pour les logements détenus par des propriétaires privés, les rénovations vertes lourdes ont fait exploser les loyers d’en moyenne 40 %.

« Nous devons nous demander si l’efficacité économique sociétale… peut être atteinte de manière équitable, en laissant de façon disproportionnée les ménages à faible revenu supporter une partie du coût sans mesures compensatoires », écrivent les auteurs de l’étude, suggérant que l’examen du fardeau financier est particulièrement urgent dans un contexte d’accroissement des inégalités, d’accès réduit au logement abordable et de pressions croissantes en faveur de rénovations énergétiques d’envergure dans le logement à faible revenu.

Augmentations moyennes de loyers selon les niveaux d’amélioration de la performance énergétique (EP) dans différentes catégories de rénovation en Suède. Les augmentations de loyer correspondent au changement net des niveaux de loyer et des coûts énergétiques pour le chauffage, ces derniers étant compris dans le loyer.
Source : Jenny von Platten, et al. Energy Research & Social Science Volume 92, octobre 2022, 102791

Nous devrions replacer ces résultats dans le cadre européen plus large. Compte tenu des règles strictes relatives aux loyers en Suède et du fait que 60 % de ses locataires vivaient dans des logements sociaux en 2022, ce même effet est probablement plus prononcé dans les pays où le secteur privé occupe une plus grande place sur le marché du logement et dispose d’une marge pour augmenter les loyers ou même adopter la tactique familière des « rénovictions » pour maximiser les profits. Faire émerger les questions d’accessibilité au logement est d’autant plus urgent dans le cadre de la vague de rénovations, qui constitue une pièce maîtresse du Pacte vert pour l’Europe.

En Espagne, par exemple, la plupart des locataires dépensent déjà plus de 30 % de leurs revenus pour se loger. Là, le parc de logements devra probablement subir des rénovations majeures pour se conformer à la directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD), qui est encore en négociation. Selon les registres gouvernementaux des logements avec des évaluations énergétiques, plus de 80 % des logements espagnols auraient besoin d’être rénovés pour satisfaire les normes minimales de performance énergétique proposées par le Parlement européen avant qu’ils ne soient loués ou vendus après 2033. Sans contrôles stricts des loyers ou limitations, cela pourrait devenir une situation cauchemardesque pour de nombreux locataires.

Consommation d’énergie des bâtiments existants en Espagne avec des évaluations de performance énergétique. Dans le cadre de la nouvelle EPBD, le Parlement européen propose que les bâtiments résidentiels atteignent la classe D d’ici 2033, bien qu’un ensemble limité d’exemptions s’applique à certaines catégories de bâtiments comme les logements sociaux publics. Source : Ministère de l’Énergie espagnol.

Des recherches menées aux États‑Unis reflètent une préoccupation similaire concernant l’amélioration des quartiers plus vastes. Une étude portant sur la ville de Philadelphie a démontré que des infrastructures résilientes et écologiques, bien que louables, pourraient involontairement accroître le risque de gentrification dans les quartiers à revenu faible, déplaçant les plus pauvres vers des zones vulnérables au climat.

Un bourbier pour les décideurs

Améliorer les émissions liées au logement devient déjà une question politique épineuse en Europe. En Allemagne, les sondages suggèrent qu’un projet de loi visant à interdire les systèmes de chauffage au fioul et au gaz dès 2024 a coûté son soutien au Parti vert dans les sondages. Des critiques affirmaient que cette mesure pourrait plonger les citoyens dans la pauvreté, car les personnes à faible revenu ne peuvent pas se permettre l’investissement initial dans des pompes à chaleur. Le projet de loi, surnommé « l’interdiction des chaudières », a finalement été édulcoré. Malgré cela, il a encore été critiqué par l’opposition conservatrice et d’autres acteurs avant son approbation par le Bundestag le 8 septembre.

Pourtant Andree Boehling, expert en énergie chez Greenpeace, avertit que la crise climatique ne peut pas attendre. « Tout expert de l’énergie vous dira qu’il est clairement évident que ce projet de loi révisé – dans son état actuel – conduira l’Allemagne à manquer ses objectifs climatiques en 2030 », a-t-il déclaré à NPR.

Parallèlement, la Fédération européenne des organisations nationales travaillant avec les sans-abri (FEANTSA) met en garde dans son rapport 2022 sur l’exclusion du logement contre le fait que les rénovations vertes aggravent les inégalités en Allemagne. Alors que des prêts et des subventions publics allemands permettent aux propriétaires d’améliorer l’efficacité de leurs logements, le droit à une « contribution de modernisation » autorise une augmentation des loyers jusqu’à 8 % pour compenser, ce qui peut peser sur les locataires et conduire à des « rénovictions ».

Des dividendes pour l’itinérance

Dans les dynamiques actuelles du marché, les sociétés se retrouvent essentiellement face à un choix : atteindre les objectifs en matière de logement ou respecter les objectifs environnementaux. Mais ce n’est pas nécessairement un jeu à somme nulle. Ce qu’il faut, c’est sortir du modèle actuel de logement financiarisé.

La financiarisation du logement – considérer les logements non pas pour leur fonction sociale mais pour leur capacité à générer des profits – a été déterminante pour le cadre du logement mondial principalement depuis l’avènement du néolibéralisme dans les années 1970. Son incarnation moderne et plus agressive est encore plus récente, ancrée dans les suites de la crise financière de 2008. C’est à ce moment-là que les investisseurs institutionnels ont saisi la vague de saisies immobilières en utilisant et en créant de nouveaux instruments financiers pour acheter des milliers de maisons à des prix très réduits.

Dans les dynamiques actuelles du marché, les sociétés se retrouvent essentiellement face à un choix : atteindre les objectifs en matière de logement ou respecter les objectifs environnementaux.

Les logements sont devenus une classe d’actifs de plus en plus attrayante en Europe et ailleurs. À Berlin, par exemple, des bailleurs institutionnels tels que Vonovia, Blackstone et des fonds de pension ont dévoré pour plus de 40 milliards d’euros de logements à louer – une tendance qui ne s’est que intensifiée pendant la pandémie. Alors que les logements s’étaient mués en outils pour augmenter les revenus et les dividendes des actionnaires, la classe qui ne possède pas de logements a souffert, car les loyers et les prix des logements augmentent bien plus rapidement que les revenus. Ce modèle a expulsé des gens de leurs communautés, empêché une génération de jeunes de quitter le logement parental et a plongé des personnes dans l’itinérance. Le nombre estimé de personnes sans domicile en Europe a augmenté d’environ 70 % entre 2010 et 2020.

Construire, construire, construire ?

Autre réalité inquiétante : la financiarisation du logement apparaît comme un contributeur direct à l’aggravation de la crise climatique. Une hypothèse fréquemment retenue par les gouvernements est que favoriser les entités centrées sur le profit pour construire davantage de logements va en gros inonder le marché d’une nouvelle offre et résoudre le problème de l’accessibilité. Or, la réalité offre un contraste frappant. À maintes reprises, des acteurs privés non réglementés, plutôt que de construire ce qui est nécessaire, privilégient ce qui est le plus rentable – des logements de luxe plutôt que des logements abordables.

La construction de logements peut représenter jusqu’à 75 % des émissions de carbone d’un bâtiment sur un cycle de vie typique de 60 ans, si bien que ces projets aggravent les émissions mondiales et prennent une place trop importante dans les villes sans répondre à la crise de l’accessibilité. Les penseurs économiques émergents estiment que, pour que l’Europe reste dans son budget carbone, le nombre maximal de ménages pouvant être bâti est de seulement 176 000 par an. C’est un chiffre choquant si l’on considère que l’Allemagne seule s’est engagée à construire 400 000 nouveaux logements par an.

Au lieu d’un modèle intensif en carbone fondé sur l’injonction au secteur privé à « bâtir, bâtir, bâtir », il faut tirer le meilleur parti de nos structures existantes. Or la financiarisation conduit souvent exactement à l’inverse. Regardez les appartements de luxe vides dans les villes du monde entier – vus non pas comme des lieux de vie mais comme des moyens pratiques de blanchiment d’argent ou de stationnement de fonds pour générer des retours. Dans les quartiers londoniens de Chelsea, Kensington et Westminster, le nombre de logements vides a plus que doublé en dix ans. Selon les données du recensement de 2021, plus de 25 % des logements disponibles étaient inoccupés, alors même que ce sont parmi les quartiers les plus demandés au monde. Cela témoigne de l’inefficacité du système actuel.

À cela s’ajoutent les locations de courte durée qui visent à extraire encore plus d’argent des logements. À Paris, par exemple, 86 % des biens proposés sur Airbnb sont des logements entiers, mais ils ne sont occupés en moyenne que 66 nuits par an. Cela suggère que ces logements situés dans des emplacements convoités, qui déplacent si souvent les habitants, restent vide la majorité du temps.

Les investisseurs institutionnels qui achètent des logements existants ont tendance à viser des propriétés plus anciennes et sous-évaluées où ils peuvent augmenter le loyer après les avoir rénovées. La vague de rénovations en Europe est une excuse parfaite pour ce genre d’opérations. Comme on le voit en Allemagne, ces investisseurs ont souvent droit à des subventions financées par les contribuables.

La situation peut paraître sombre. Et elle l’est. Mais elle n’est pas sans espoir. Moi-même, aux côtés de mes collègues Sam Freeman et Leilani Farha, nous venons de publier une directive politique soutenant qu’en s’attaquant à la financiarisation du logement, les sociétés peuvent défendre le droit humain au logement et atteindre les objectifs climatiques.

Un changement de paradigme

En Europe, où une législation pivot est sur le point d’être adoptée autour du logement vert, il est crucial de comprendre les forces du marché qui ont façonné le secteur et de ne pas les laisser continuer à primer au détriment de la majorité des citoyens et de la santé de la planète. Il n’existe pas une seule solution miracle, mais une transformation de paradigme est essentielle pour réparer la crise du logement. Plutôt que de considérer les logements comme des marchandises qui enrichissent quelques-uns, ils doivent être vus comme un droit humain. Ce n’est pas une utopie : c’est une obligation juridiquement contraignante en droit international des droits humains.

Les gouvernements à tous les niveaux peuvent garantir cela en adoptant des lois qui tiennent les investisseurs privés responsables du droit au logement et d’un environnement sain. Cela devrait inclure la révision et la réforme de tous les avantages publics, des dispositifs et des politiques destinés à accorder un traitement préférentiel aux investisseurs immobiliers qui alimentent la financiarisation du logement. Ces avantages devraient être redirigés vers ceux qui contribuent de manière substantielle au développement d’un parc de logements abordables et durables, y compris les prestataires de logements non marchands.

Au lieu de voir les logements comme des marchandises qui enrichissent, ils doivent être considérés comme un droit humain.

Cela devrait inclure des évaluations transparentes des droits humains et de l’environnement pour les nouveaux accords ou les nouvelles licences. Puisque la construction représente une part tellement importante des émissions, il faut éviter les constructions à haute émission pour les logements de luxe ou marchandise si l’on veut atteindre les objectifs climatiques. Tous les efforts visant à augmenter l’offre doivent correspondre à la demande de logement, en donnant la priorité à ceux qui se trouvent dans la plus grande vulnérabilité. Lorsqu’un besoin de nouvelle offre se fait sentir, il doit être satisfait en maximisant l’environnement bâti existant. Les nouvelles constructions devraient être limitées à une construction verte destinée à créer du logement abordable.

Par ailleurs, les gouvernements devraient envisager l’expropriation ou l’introduction de mécanismes comme les taxes sur le logement financiarisé qui contribuent au double problème du changement climatique et de l’accessibilité – en particulier les unités qui restent vides comme investissements spéculatifs ou comme locations de courte durée. Des incitations devraient aussi être mises en place pour les acteurs qui choisissent de réintégrer leurs logements sur le marché locatif à long terme.

Les gouvernements doivent exposer des plans de décarbonisation de leurs systèmes de logement tout en respectant les droits humains. La protection et l’assistance des locataires seront essentielles pour aller de l’avant, et devraient être une condition permettant l’accès au financement de l’UE pour les rénovations. Les expulsions sans faute et les expulsions menant à l’itinérance doivent être interdites. Les gouvernements doivent également réglementer et surveiller strictement les rénovations climatiques, en limitant les coûts qui peuvent être transférés aux locataires dans le cadre d’un régime de droits humains et en veillant à ce que des améliorations sans rapport ne soient pas entreprises pour simplement procéder à des rénovictions. Des organisations de locataires pourraient aussi bénéficier d’un soutien financier pour entreprendre elles-mêmes des rénovations respectueuses du climat, sans avoir à dépendre uniquement d’investisseurs ou de promoteurs privés.

Bien d’autres innovations sont les bienvenues, mais les solutions sont déjà à notre portée. La crise actuelle du logement n’a jamais été inévitable : elle résulte d’une série de choix. Et la régler ne signifie pas renoncer aux objectifs climatiques non plus. Tout ce qu’il nous faut, c’est la volonté politique de s’attaquer au cœur de ce qui alimente les deux crises – une logique de profit à court terme qui place les intérêts du marché au-dessus des droits humains et de l’environnement.