Alors que l’empreinte carbone colossal du secteur du logement exige des changements, l’expérience sociale du logement vénitien, vieille de plus d’un siècle, fait face à un nouveau défi. La capitale autrichienne peut-elle atteindre ses objectifs climatiques ambitieux tout en veillant à ce que le fardeau de l’effort ne retombe pas sur les habitants de la ville ?
Il y a plus d’un siècle, Vienne a reconnu une vérité que beaucoup de villes ont encore du mal à accepter : un logement accessible et de haute qualité est la base stable sur laquelle se fonde la cohésion sociale et la qualité de vie. En 1919, après l’effondrement de l’Empire des Habsbourg et face à une grave crise du logement, Vienne imposa de lourds impôts sur les biens et les consommations de luxe, puis utilisa ces fonds pour bâtir ce que l’on appelait les « Gemeindebauten » — des logements communautaires destinés à la classe ouvrière. Cette démarche lança le système de logement public de la ville, aujourd’hui largement considéré comme l’un des meilleurs au monde.
Quatre cent Gemeindebauten, représentant au total 64 000 appartements, furent érigés lors du premier vaste contingent de construction entre 1923 et 1934. Aujourd’hui, Vienne est la plus grande ville européenne en matière de propriété immobilière, en louant 220 000 logements sociaux à 500 000 habitants — soit environ un quart de la population. Ajoutons à cela les quelque 200 000 appartements détenus en coopératives et soutenus par des associations d’habitation à but non lucratif subventionnées par la municipalité (LPHA). Au total, environ 60 % des Viennois vivent dans un logement subventionné par l’État. Cette situation a même pour effet d’atténuer les loyers du secteur privé: selon une étude de 2023, les loyers moyens à Vienne sont 35 % plus bas qu’à Bruxelles et… 68 % plus bas qu’à Paris.
Aujourd’hui, Vienne s’apprête à relever un nouveau défi : atteindre la neutralité climatique d’ici 2040 tout en maintenant une qualité de vie élevée et un logement abordable pour une population dont la croissance est l’une des plus rapides en Europe. C’est une entreprise immense mais essentielle : au niveau mondial, les bâtiments représentent 39 % des émissions de carbone, de sorte que la décarbonation du secteur du logement est considérée comme l’une des façons les plus économiques d’atténuer la crise climatique.
La rénovation et la décarbonation du parc immobilier existant constituent également une priorité du Pacte vert pour l’Europe, mais comme de nombreuses villes font déjà face à la hausse des coûts du logement, on peut craindre que ces rénovations n’entraînent une nouvelle hausse des loyers et aggravent la crise du logement. Le coût des rénovations peut être répercuté sur les locataires dans 21 pays européens, et les personnes à faible revenu sont les plus susceptibles de résider dans des logements anciens, peu ou pas énergivores. Fort de son emprise sur le marché du logement et d’une tradition centenaire de logement social, Vienne est mieux placée que nombre de villes pour mettre en œuvre un modèle de logement abordable tourné vers l’avenir.
Lumière, air, soleil – et énergie verte
En 2020, le gouvernement municipal — une coalition entre socialistes et libéraux — a ancré son engagement en faveur de la neutralité climatique d’ici 2040 dans l’accord de gouvernement, qui comprend une section consacrée au « logement abordable de demain ». La stratégie est double : rénover les bâtiments existants pour réduire leur consommation d’énergie et décarboner leurs sources d’énergie, et construire de nouveaux logements abordables selon des critères environnementaux stricts.
Non seulement Vienne n’a jamais vendu ses logements municipaux (contrairement à de nombreuses autres villes), mais elle continue aussi d’élargir son parc de logements sociaux. Après une pause de plus d’une décennie dans la construction de nouveaux Gemeindebauten, les travaux ont repris en 2015, la ville visant 5 500 nouveaux logements sociaux d’ici 2025. Mais aujourd’hui, le principe fondamental selon lequel les locataires doivent disposer de « la lumière, de l’air et du soleil » est accompagné d’un contrôle étroit des impacts environnementaux des bâtiments.
« Quand nous pensons aux Gemeindebauten de Vienne, ils existent depuis plus de 100 ans, et c’est ainsi que nous devons envisager les immeubles que nous bâtissons aujourd’hui », déclare Silvia Hofer, qui supervise les nouvelles constructions au Fonds de logement de Vienne (Wohnfonds Wien). « S’ils doivent être durables pour l’avenir, nous devons prendre en compte le changement climatique et ils doivent être adaptables. Il faut aussi penser à l’énergie grise des matériaux que nous utilisons, à la quantité de CO₂ émise lors de la construction et lors de l’utilisation du bâtiment. »
Un logement abordable et de haute qualité est la base stable sur laquelle se construit la cohésion sociale et la qualité de vie.
Le Wohnfonds a été créé en 1984 sous le nom de Fonds d’acquisition foncière et de rénovation urbaine de Vienne afin de superviser la restauration des immeubles anciens et d’amasser des terrains pour le logement social. Il détient aujourd’hui 3,2 millions de mètres carrés de réserves foncières — un atout supplémentaire qui permet à la ville de maîtriser le développement — et supervise la construction et la restauration de logements abordables, en assurant la coordination entre les départements municipaux, les promoteurs et les centres de service de la municipalité de Vienne. En 2018, la ville a introduit la catégorie de zonage « Logement subventionné », selon laquelle les nouveaux projets de développement comptant plus de 5 000 mètres carrés d’espace habitable doivent réserver les deux tiers de leur surface utile à des appartements abordables (y compris les coopératives). Chaque projet de logement subventionné doit respecter le « modèle à quatre piliers » du Wohnfonds, qui intègre des facteurs sociaux, économiques, architecturaux et écologiques stricts.
« Bien sûr, nous voulons mener les meilleurs projets de logement, comme nous le faisons depuis plus de 100 ans », affirme Hofer. « Mais nous devons aussi réfléchir à la consommation d’énergie dans son ensemble — lorsque nous construisons, lorsque nous utilisons le bâtiment, et comment nous pouvons réduire, réduire, réduire. Cela nous pousse vraiment à innover, à tester de nouveaux matériaux et de nouvelles techniques, à tout essayer pour un meilleur environnement. »
Les nouveaux bâtiments présentent des façades vertes et bien isolées qui réduisent la consommation d’énergie et protègent les habitants contre les températures extrêmes. Ils s’appuient sur des pompes à chaleur, le chauffage urbain et des panneaux solaires pour leurs besoins énergétiques. L’adaptabilité des usages est également essentielle : dans un Gemeindebau récemment achevé à Seestadt, un nouveau grand ensemble urbain qui sert aussi de laboratoire pour les projets de durabilité et les meilleures pratiques de la City, des murs coulissants permettent de modifier facilement la disposition des appartements, pour créer des bureaux à domicile, des chambres d’amis ou des nurseries selon les besoins.
Plus important encore, les immeubles sont conçus pour favoriser le sens de la communauté et soutenir des choix de vie durables. En plus des traditionnelles cours ombragées et des laveries caractéristiques des vieux Gemeindebauten viennois, les nouveaux logements intègrent des salles communautaires, des jardins et des terrasses sur les toits. Habiter dans un petit appartement — fondamentalement le choix le plus durable — ne donne pas l’impression d’être à l’étroit lorsque l’on peut utiliser les équipements communs pour organiser une fête d’anniversaire, retrouver des amis autour d’un verre sur le toit ou cultiver des légumes avec les voisins.
Ces ressources communes facilitent aussi la vie des personnes particulièrement vulnérables, comme les parents seuls ou les personnes âgées. « Il faut des espaces collectifs où quelqu’un puisse veiller sur votre enfant, par exemple lorsque vous avez un rendez-vous chez le médecin », explique Hofer. « Et bien sûr, il faut des voisins prêts à le faire. Nous faisons donc vraiment beaucoup pour favoriser la construction communautaire. »
Rénovation énergétique en profondeur
Des communautés solides joueront un rôle crucial dans la résilience climatique future, et cette logique s’inscrit dans le volet social de la durabilité. Wohnpartner, un service de la Ville de Vienne, soutient les habitants des Gemeindebauten dans tous les aspects de la construction communautaire — en mettant en relation les initiatives locales, en gérant les centres de quartier et en organisant des événements de quartier, jusqu’à la facilitation de la résolution des conflits entre voisins et les formations de médiation par les pairs dans les écoles locales.
Pour augmenter l’espace de vie sans transformer la ville en jungle de béton, une grande partie des nouveaux logements se construit aussi sur les toits existants dans le cadre du rédensification progressive de la ville. À Gregorygasse, à l’ouest de Vienne, un immeuble de style années 1960 se voit aménager 44 nouveaux appartements mansardés avec terrasses — dans le cadre des 834 appartements mansardés construits depuis 2015. Les nouveaux appartements sont réalisés avec des éléments en bois préfabriqués afin de réduire l’impact environnemental et le temps de construction. En plus de créer un nouvel étage, l’aile ancienne du bâtiment sera équipée de 18 centimètres d’isolation supplémentaires, de nouvelles fenêtres et de plafonds de cave, ce qui réduira les besoins énergétiques du bâtiment de 87 %.
Ce type de « rénovation énergétique en profondeur » des logements a le potentiel de réduire les émissions de carbone du secteur du logement jusqu’à 51 % lorsqu’elle est déployée à grande échelle. Actuellement, environ 80 projets de réhabilitation et de rénovation sont en cours dans les Gemeindebauten viennois, avec un volume d’investissement d’environ 800 millions d’euros. Outre les rénovations et les décarbonations, certains bâtiments ont également reçu des panneaux solaires sur le toit, qui alimentent le réseau urbain en énergie. À ce jour, 10 systèmes photovoltaïques sur les toits ont été installés sur une surface totale de 6 000 mètres carrés, et dans l’un des plus grands bâtiments municipaux de la ville, le Hugo-Breitner-Hof, un système solaire thermique fournit de l’eau chaude à plus de 2 000 habitants.
En plus de réduire la consommation d’énergie du parc de logements existant, une grande partie des efforts vise à s’assurer que les besoins énergétiques restants soient couverts par des sources durables. Bien que la plupart des logements sociaux soient déjà raccordés au chauffage urbain, environ 95 000 appartements dépendent encore du gaz pour leur chauffage, leur eau chaude ou la cuisson, et 1 400 bâtiments devront être basculés vers de nouvelles sources d’énergie d’ici 2040. La campagne municipale « Raus aus Gas » (Sortir du gaz) vise à mettre un terme au gaz d’ici 2040 — mais de nombreux locataires hésitent à endurer les désagréments que cela impliquerait.
Des communautés fortes joueront un rôle crucial dans la résilience climatique future.
« Nous savons comment fonctionne une pompe thermique et où la placer. Nous savons comment connecter un bâtiment au chauffage urbain. Notre plus grand défi est d’obtenir l’accord des locataires », explique Daniela Cochlar, qui dirige le projet pour Wiener Wohnen, qui gère le logement social municipal. « La ville peut imposer les volets décarbonisés dans les parties visibles de ses bâtiments, mais elle a besoin de l’accord des locataires pour effectuer les travaux nécessaires dans leurs appartements. Cela peut faire ou défaire un projet — une pompe à chaleur air-eau est inutile si aucun appartement n’y est raccordé, et le chauffage urbain ne fournira un bâtiment que si 80 % des appartements s’y inscrivent. Pour bon nombre de locataires, en particulier les personnes âgées, l’idée de réaliser des travaux dans leurs appartements et de changer leur façon de faire les choses est intimidante. »
« C’est compréhensible — c’est une intrusion majeure dans une sphère très privée », poursuit Cochlar. « Les locataires ne sont pas contre nos idées. Ils comprennent généralement aussi que nous devons faire notre part pour le climat et l’environnement, et le coût n’est pas le problème le plus important, ce qui m’a surprise. Le véritable souci est cette intrusion dans leur vie privée, dans leurs pièces privées, et le fait que cela puisse être gênant. »
Dans quelle mesure les coûts de la modernisation retomberont sur le locataire dépend de plusieurs facteurs, mais la ville a déjà développé divers modèles permettant aux locataires de payer par petites mensualités, ce qui serait en grande partie compensé par la baisse de la facture de chauffage. Depuis mars 2024, les habitants peuvent aussi postuler pour une prime de décarbonisation et recevoir entre 1 000 et 1 500 euros de la ville pour aider à financer la suppression du gaz dans leur appartement ou leur maison. Cela a déjà suscité un fort intérêt chez les locataires, affirme Cochlar.
Contrairement à l’initiative controversée Buildings Energy Act en Allemagne, entrée en vigueur en janvier 2024 et qui a involontairement renforcé la popularité de l’extrême droite, le plan ambitieux de Vienne visant à sortir du gaz n’a jusqu’à présent pas suscité d’opposition. Dans une ville où les socialistes démocrates ont exercé le pouvoir sans interruption depuis 1945 et où de nombreux habitants résident dans des logements municipaux, sans compter le fait que la ville reste régulièrement classée comme la plus agréable à vivre au monde, on peut faire confiance au plan d’avenir de la ville. Par ailleurs, le changement avance lentement, et l’on veille à ce que personne ne soit pris de court. « Le programme Raus aus Gas restera en phase pilote jusqu’en 2026, et la ville teste différentes approches sur une poignée de Gemeindebauten avant une mise en œuvre à grande échelle. »
Communication claire
Beaucoup des efforts consistent à tester différentes stratégies de communication et à convaincre les locataires que l’inconvénient en vaudra la peine à terme. À Deutschordenstrasse, où deux immeubles des années 1950 sont en cours de conversion pour être alimentés par une chaleur géothermique, la ville a mis en place un point d’information où les locataires peuvent obtenir des renseignements, poser des questions et même tester différents types de cuisinières électriques. « Il est important de rencontrer les gens là où ils se trouvent, d’être présent en personne et d’apaiser leurs craintes », explique Cochlar. « Alors beaucoup devient possible. Nous apprenons énormément sur ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas ».
Nicole Büchl, responsable des rénovations au Wohnfonds, voit elle aussi cette transition durable du secteur du logement principalement comme un défi de communication. Il faut davantage de sensibilisation autour de la consommation d’énergie, dit-elle, afin que les habitants développent une compréhension plus approfondie de ce qu’est l’énergie. « Qu’est-ce qui demande plus d’énergie, qu’est-ce qui en demande moins ? » demande-t-elle. « Il est important d’en avoir le sentiment. »
Vienne devra surmonter de nombreux obstacles – certains prévisibles, d’autres inattendus – si elle veut atteindre son objectif de neutralité climatique en 2040. Mais la première étape importante a déjà été franchie : la prise de conscience qu’une telle transition ne peut se faire sans lutter frontalement contre l’énorme impact environnemental du secteur du logement, tout en veillant à ce que la charge soit répartie équitablement entre les habitants de la ville. « Nous croyons fermement que le logement social fait partie d’une ville durable », conclut Hofer.
